Številni pri nakupu nepremičnine ne vedo, kaj jih čaka

Nakup nepremičnine lahko traja le nekaj tednov, običajno pa od iskanja nepremičnine do nakupa mine nekaj mesecev. V Ljubljani, kjer je konkurenca velika, kupci stanovanja iščejo tudi več let.

Ko ga končno najdejo, je pred njimi vrsta birokratskih postopkov, obiskov bank, sestankov in usklajevanj.

Vodja nepremičninske agencije Remax v Ljubljani Urška Hočevar in njena namestnica, nepremičninska posrednica Nataša Domadenik svetujeta, da se nakupa nepremičnine lotite s pregledom financ. "Treba je preveriti, koliko denarja imamo na voljo, če je v ozadju kredit, obiskati tudi banko." Ko približno veste, kakšne so vaše finančne zmožnosti, je čas za izbiro ustrezne lokacije in ogled nepremičnin.

Kako poteka ogled in kaj je dobro vprašati

"Na prvem ogledu nepremičnine kupci navadno preverijo, ali jim ustrezata lokacija, stavba, če se tam dobro počutijo," sta povedali agentki. Dodali sta, da je zelo pomembno, da se pozanimate tudi o pravnem stanju nepremičnine. Preprosto povedano: ali ima vsa ustrezna dovoljenja in načrte ter če podatki v dokumentih držijo tudi v praksi.

Največ neskladnosti je običajno z uporabnimi dovoljenji, sploh pri (starejših) hišah, a se pojavljajo tudi pri stanovanjih.

"Treba je pogledati v zemljiško knjigo, gradbeno dovoljenje, načrte." Če je denimo prodajalec nepremičnine čez leta kaj spremenil ali prizidal, na primer zgradil nadstrešek ali pa frčade, pa za to ni imel potrebnih dovoljenj, se nakup lahko zaplete, sta povedali agentki. V tem primeru uporabno dovoljenje ni skladno in je treba pridobiti novega.

Ali bo to možno, je zelo težko vnaprej napovedati, saj na to vpliva več dejavnikov. V prvi vrsti je sprememba ali pridobitev uporabnega dovoljenja najbolj odvisna od upravne enote in veljavnega občinskega podrobnega prostorskega načrta, v nekaterih primerih pa je treba dobiti tudi soglasje sosedov.

Še pred nakupom sem opazil plesen. Kaj lahko naredim?

Če ob ogledu nepremičnine odkrijete, da ima hiša denimo na črno zgrajen nadstrešek in plesen v kleti, stanovanje pa razpoko v steni, vam je seveda ni treba kupiti. Če pa vas to ne odvrne od nakupa, lahko od prodajalca zahtevate nižjo ceno, v katero so všteta morebitna popravila in postopki legalizacije.

Mnenje lahko pridobite tudi pri različnih strokovnjakih, gradbenikih, statikih. "Če je kupcem nepremičnina všeč, pogosto na drugi ogled pripeljejo strokovnjaka. Imeli smo primer majhnih razpok na steni v drugem nadstropju štirinadstropne stavbe. Strokovnjak je ugotovil, da so nastale zaradi odstranitev predelnih sten v pritličju. Na kupcu je, ali se bo odločil za tak nakup, seveda za stanju primerno ceno," sta povedali Remaxovi agentki.

Kdaj plačati aro

Ko se dogovorite za nakup, boste podpisali predkupno pogodbo ali dogovor o pravnem poslu (predpogodbo), kjer bodo določene vse podrobnosti nakupa nepremičnine – kakšna je cena, kako se bo poravnala, v kakšnem stanju je nepremičnina, katera oprema ostane v nepremičnini, roki plačil, predaje, dogovori glede plačila davkov … "Kupec in prodajalec sta najbolj zavarovana, če je vse to jasno določeno v posameznih členih pogodbe," sta izpostavili agentki.

Pogodba določa tudi aro, ki načeloma predstavlja 10 odstotkov nakupne vrednosti in jo banke, če kupec potrebuje kredit, že vštejejo v polog. Kupec mora aro najpogosteje poravnati v treh dneh od podpisa pogodbe, s plačilom pa zavaruje nakup.

Kadar je v posredovanje vključena nepremičninska agencija, lahko kupec aro in vso ostalo kupnino nakaže na fiduciarni račun. Gre za bančni račun nepremičninskih podjetij, na katerem je shranjen denar, dokler proces prodaje nepremičnine ni končan.

Dokumente naj pripravi pravni strokovnjak

Če nepremičnine ne kupujete prek agencije, je pomembno, da se že pri sestavi kupoprodajne pogodbe obrnete na pravnega strokovnjaka, saj se na tak način izognete nevarnostim in tveganjem. V notarski zbornici poudarjajo, da je pri tem ključen prav notar, saj je neodvisen pravni strokovnjak, ki mu je "država zaupala nalogo varuha pravnih razmerij".

Dobro pozna vse postopke, zato vas bo varno vodil skoznje.

Notarja si lahko izberete poljubno, razen če boste vzeli hipotekarni kredit. V tem primeru je pristojen notar z območja okrajnega sodišča, kjer leži nepremičnina. Na primer, če hišo kupujete v Grosuplju, morate notarja obiskati tam.

Kaj potrebujete za sestavo pogodbe

Notar za sestavo pogodbe poleg osebnih dokumentov strank potrebuje podatke o nepremičnini, potrdilo o namenski rabi zemljišča (če ne gre za etažno lastnino), izjavo občine glede predkupne pravice ... Te dokumente mora zagotoviti prodajalec nepremičnine.

Nato se notar z vami in prodajalcem pogovori o željah in sestavi pogodbo v obliki notarskega zapisa. Notar poskrbi še za davčno prijavo in vknjižbo.

"Največjo varnost vam zagotavlja to, da je pogodba sestavljena kar v obliki notarskega zapisa, kar je v nekaterih primerih celo obvezno. Poleg sestave pogodbe notar poskrbi tudi za dodatne varovalke, kot so predznamba in zaznamba vrstnega reda, hramba prodajne pogodbe do plačila kupnine ali hramba pogodbe in kupnine do izpolnitve določenih pogojev," pojasnjujejo v notarski zbornici.

Davek navadno plača prodajalec

15 dni po sklenitvi kupoprodajne pogodbe mora prodajalec pri finančnem uradu (Furs), na območju katerega leži nepremičnina, vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin.

Po prejemu napovedi Furs zavezancu – navadno prodajalcu – odmeri davek, ki znaša dva odstotka od vrednosti nepremičnine.

Po plačilu davka Furs izda potrdilo, da je prodajalec davek plačal. In šele takrat lahko pri notarju overite podpise na pogodbi in v zemljiško knjigo vpišete predznambo lastninske pravice. S tem vas notar zavaruje, da bo nepremičnina res prišla v vaše roke.

Kaj banke zahtevajo za odobritev kredita

Če boste nepremičnino plačali s pomočjo posojila, je po plačilu are in sklenitvi kupoprodajne pogodbe skrajni čas za obisk banke in sklenitev kreditne pogodbe – zelo priporočljivo je, da banko vsaj informativno obiščete, še preden začnete z ogledi.

Svetovalci bodo zahtevali kar nekaj dokumentov, so nam povedali na Delavski hranilnici, OTP in NLB. Banke načeloma za odobritev kredita oziroma sestavo kreditne pogodbe zahtevajo enake dokumente, nekoliko pa se razlikujejo pogoji.

Kreditojemalec mora ob oddani vlogi za odobritev kredita navadno s seboj imeti veljavno osebno izkaznico, dokumente o nakupu (sem spadajo cenitev, notarsko overjena kupoprodajna pogodba, zemljiško knjižni izpis, gradbeno in/ali uporabno dovoljenje, energetska izkaznica) ter plačilne liste. Na Delavski hranilnici zahtevajo zadnje tri plačilne liste, na OTP pa zadnjih 12. Če se za kredit odloča upokojenec, mora predložiti zadnje izpiske o prejeti pokojnini.

Banka vam bo ponudila stanovanjski ali hipotekarni kredit, odvisno od višine posojila in vašega premoženja. Hipotekarni kredit se od stanovanjskega bistveno ne razlikuje, se pa z njim na nepremičnino vpiše hipoteka. Na ta način se banke zavarujejo, če kupec slučajno ne bi plačeval kredita.

Prav tako so hipotekarni krediti omejeni na vrednost nepremičnine, banke navadno kreditojemalcu odobrijo posojilo v višini 70 oziroma 80 odstotkov ocenjene vrednosti.

Banka lahko zahteva zavarovanje

Kadar je na nepremičnini vpisana hipoteka, banke navadno zahtevajo tudi, da se nepremičnina zavaruje. Vse tri banke so odgovorile, da mora biti nepremičnina zavarovana vsaj za osnovno požarno zavarovanje, če je na območju potresne ali poplavne nevarnosti, pa se morata polici pridružiti še ti dve zavarovanji.

Nepremičnina mora biti zavarovana za njeno dejansko vrednost in v vinkulacijo banke. To poenostavljeno pomeni, da zavarovalnica v primeru škode najprej kontaktira banko – če kreditojemalec redno odplačuje posojilo, se zavarovalnina nakaže na njegov račun, v nasprotnem primeru jo dobi banka za poplačilo dolga.

Banke kreditojemalcem priporočajo tudi, da se življenjsko zavarujejo.

Kaj morate urediti takoj po nakupu

Po plačilu davka od prometa nepremičnin, overitvi podpisov na prodajni pogodbi in nakazilu kupnine na račun prodajalca je kupec že novi lastnik nepremičnine, ki v njegove roke preide s primopredajo. Takrat mora biti stanovanje oziroma hiša takšna, kot sta se kupec in prodajalec dogovorila v pogodbi.

"Na primopredaji sta prisotna oba, namenjena pa je temu, da se preveri, ali je vse tako, kot mora biti. Naredi se zapisnik, popis števcev, zapiše se datum predaje, oba zapisnik podpišeta, da sta se s popisanim stanjem strinjata in da kupec nepremičnino prevzame," sta opisali Remaxovi agentki.

Nazadnje mora nov lastnik prenesti še lastništvo na priključkih za elektriko, telekomunikacije, komunalo, upravnika in plin. Če za nakup najame agencijo, je to lahko že vključeno v ceno posredovanja.

V novi nepremičnini ste odkrili napako. Kaj pa zdaj?

Preden ste nepremičnino kupili, ste jo gotovo dobro pregledali in bili pozorni na morebitne napake, na primer počeno okensko steklo. V nepremičninski agenciji Remax so pojasnili, da je za popravilo vnaprej poznanih nevšečnosti odgovoren novi lastnik.

Kljub previdnosti in ostremu očesu pa lahko kasneje, po nakupu oziroma vselitvi, v nepremičnini najdete skrite napake. To so napake, ki jih z običajnim pregledom pri prevzemu ni mogoče opaziti. Na primer, zamakanje ali težave s plesnijo.

Ko kupec takšno napako odkrije, mora prodajalca o njej obvestiti v osmih dneh.

A pozor, kot pojasnjujejo v notarski zbornici, prodajalec za napake odgovarja le šest mesecev po izročitvi oziroma predaji nepremičnine.

"V pogodbi se lahko določi daljši rok. Stranki pa lahko omejita ali popolnoma izključita prodajalčevo odgovornost za stvarne napake, na primer s klavzulo 'videno kupljeno'," še pravijo v zbornici.